Ипотечен Кредит – Какво, как, къде, защо?

Какво е ипотечен кредит?

Преди да ви кажем всичко останало, това трябва да е на първо място в списъка. Да изясним какво точно е ипотечен кредит.
Ипотечният кредит е обезпечен (гарантиран) кредит с недвижим имот. Има два такива вида кредити:
1. Ипотечен кредит – Имотът, предложен като обезпечение е различен от закупеният имот.
2. Жилищен кредит – Имотът предложен като обезпечение и обикновенно е този, които бива закупен с въпросният кредит.

ипотечен кредит




Понякога този език наистина може да обърка човек. Нека го изясним по-просто с автомобили например.
Ипотечен кредит номер 1 – искате кредит за син автомобил, но предлагате червен автомобил за обезпечение. Кредит номер 2 – искате кредит за син автомобил и предлагате като обезпечение същият син автомобил. До тук трябва да е ясно.

Какво е ипотека?

Ще се стараем да следваме веригата на логично задаващите се въпроси.

Ипотеката представлява ограничено вещно право върху недвижим имот, които се учреждява с цел обезпечаване на определено вземане. Ипотеките са два вида: договорни и законови.
Договорна ипотека – договор между кредитора и длъжника. Възниква по друг договор, от който се получава вземане, което трябва да е обезпечено. В най-честите случай, това е за покупка на имот. Договорната ипотека се сключва в нотариална форма, за разлика от законовата.

Законова ипотека – сключва се без участие на нотариус в определени от закона случаи. Нотариалният акт не е основа, върху която се учреждява законова ипотека. Такава ипотека може да бъде учреждена в полза на банката-кредитор въз основа на договора за кредит. За какво биха ви били полезни тези ипотеки и договори се питате вие? Може да е за покупка на готов имот, имот в строеж, строеж на жилищен имот или за ремонт и подобрения на дома и прочее. 

Как се формира лихвата по ипотечен кредит?

В най-общия случай, споре закона за кредитите за недвижими имоти на потребители лихвеният процент по кредита може да е фиксиран или плаващ и се базира на пазарен индекс. Може и да е на референтен лихвен процент и фиксирана надбавка към него. Референтния лихвен процент представлява пазарен индекс LIBOR, EURIBOR, SOFIBOR или индикатори, публикувани в БНБ. Чест въпрос, които хората си задават е „Какво финансиране мога да получа от банката?

Максималното финансиране от банка се изразява в съотношение между размера на искания кредит и стойността на закупеният имот, определена от лицензиран оценител. Въпросното съотношение се изразява в проценти и максималният такъв обичайно достига до 85%. Тук можем и да го опростим много лесно:
Искате да закупите имот на стойност 100 000 лева. Банката може да ви отпусне само 85 000лв. (тези 85%), другите, ще трябва вие да платите.

 

Аз съм човек на заплата. Какво сума от нея мога да плащам за кредита?

Понякога, може да срещнете малки разминавания, но в най-общия случай частта от нетния доход е известна като съотношение „дълг/нетен доход“ и банките прилагат 50-65% от нетния доход на своя клиенти.
Какви такси се плащат за ипотечен кредит?




Таксите биват:

  • Разглеждане на документи (еднократно)
  • Оценка на кредитния Ви риск (еднократно)
  • Оценка на обезпечението (еднократно)
  • Юридическо облужване (еднократно)
  • Ползване на пакет от продукти и услуги (регулярно на годишна или месечна база)
  • Обслужване на разплащателна сметка (месечно)

Сключва ли се застраховка при ипотечен кредит?

При всяка банка е различно, но най-честите застраховки свързани с ипотечни кредити са „Живот“ и застраховка „Имот“. Някой кредитори изискват само една застраховка, други и двете, като обичайно застраховките се сключват в полза на банката, но за сметка на кредитополучателя. Има някой ипотечни кредити, които банките сключват нужните застраховки за своя сметка.

 

Какви са изискванията за кандидатстване?

Започваме веднага със годините – трябва да сте навършили пълнолетие. Трябва да работите на постоянен трудов договор, трябва да работите на настоящият си договор от поне 6 месеца и договора да е безсрочен. Редовно внасяни социални и здравни осигуровки. Ако сте ги внесли на куп, банките го разглеждат като негатив.
Чиста кредитна история. Това също ще включва и редовно плащане, ако в момента имате други кредити.




Как да избера най-добрата оферта?

Годишният процент на разход – това би било най-добрият критерий за сравнение. Той е показател, който отразява истинската цена на кредита. Включва в себе си лихвата по кредита, комисиони и застраховки и всички дължими такси. Винаги четете какво пише и в документите и офертите на банките. Можем да ви помогнем с няколко съвета за това.